王维等3位委员：

你们提出的《关于治理物业管理问题的建议》收悉。现答复如下：

一、关于小区配套设施设备不落实问题

若购房合同中有注明相关配套设施设备的承诺，则开发商应在交房时予以兑现，否则开发商构成合同违约，业主可与开发商协商或者走司法程序解决。根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十五条住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。

    二、房屋及附属设备存在质量缺陷的问题

（1）根据国务院令[2000]第279号《建设工程质量管理条例》和建设部令[2000]第80号《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围和保修期限：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。依据相关法律法规业主可根据房屋是否在保修期内来与建设单位联系解决房屋质量问题。依据《湖北省物业服务和管理条例》第六十七条第三款规定开发商在物业保修期内未按照规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由建设单位承担，并处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款。

（2）根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十二条规定物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责定期维护、保养，确保使用安全。

根据《湖北省物业服务和管理条例》六十四条规定物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：①屋面、外墙渗漏的；②电梯故障的；③消防设施故障的；④公共护栏（围）破损严重的；⑤楼体外立面有脱落危险的；⑥共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；⑦危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。市房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。

三、前期物业继续运营的问题

根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条、第六十七条第二款规定，住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。若开发商未通过招投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由市房管局责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款。

四、关于物业根据物业资质等级收取物业费问题、物业费使用问题、停车位收费问题

根据《湖北省人民代表大会常务委员会关于集中修改、废止部分省本级地方性法规的决定》（2017年11月29日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过），对《湖北省物业服务和管理条例》做如下修改：将第四条第一款第一项“对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理”修改为“对物业服务企业服务质量进行监督管理”。目前，物业服务企业无资质等级之分。现物业服务企业收费标准是依据《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》十价工服〔2018〕85号文件精神和《湖北省物业服务和管理条例》第三十六条第一款、第三十七条第一款规定物业服务企业根据物业服务合同约定收取物业服务费用；按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务。

依据《湖北省物业服务和管理条例》第十条第二款，第三十八条第四款规定：建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中明示；物业服务企业应将物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况在物业区域内显著位置公示。我局在历次物业服务企业培训会上都明确要求物业服务企业必须依法依规开展业务，尤其是涉及小区公共部位的资金收益和支出情况，必须在物业区域内显著位置向业主公示，若物业服务企业有违法违规行为，业主可直接向市房管局申请对物业服务企业进行处罚。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。且我局多次组织社区、业委会、物业服务企业进行培训，向与会人员宣贯《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》内容，使业委会、物业服务企业对相关法律法规应知应会。

五、小区成立业委会问题

根据《湖北省物业服务和管理条例》第五条规定：街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调节物业服务纠纷；村社区居民委员会协助街道办事处。乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。区房管局在历次培训会和专项检查中对社区、物业服务企业进行关于小区成立业委会的法律法规宣导，且我局将积极配合相关部门引导辖区内小区成立业委会。

六、物业服务企业不规范经营问题

1、我中心将积极与市物业管理协会对接，要求其按照《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和物业管理协会行规行约规范物业服务企业的生产经营活动。

2、进一步加强对于物业服务行业监管，我局要求茅箭区房地产服务中心积极贯彻落实物业行业管理工作精神，现已将《茅箭区物业服务和管理条例》报请司法部门核定，并尽快提请区人大常委会进行审核批准，结合三定方案等有关政策和法律法规加强对物业行业行政监管和行政处罚，为努力构建和谐小区，营造和谐社会做出积极贡献。

感谢您对住建工作的关心与支持！

茅箭区住房和城乡建设局

2019年7月23日