茅箭区人民政府办公室关于印发《茅箭区住宅物业服务和管理细则》和《茅箭区业主委员会组建、运行和管理规程》的通知

索引号
K26058142/2022-02298
文件类型
通知
发文单位
区政府办
发文字号
茅政办发〔2021〕39号
发布日期
2022年01月07日 10:12:10
效力状态
有效

关于印发《茅箭区住宅物业服务和管理细则》和
《茅箭区业主委员会组建、运行和管理规程》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处,赛武当保护区管理局、东城经济开发区,区直相关部门:

经区政府研究同意,现将《茅箭区住宅物业服务和管理细则》和《茅箭区业主委员会组建、运行和管理规程》印发给你们,请认真抓好贯彻落实。

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茅箭区住宅物业服务和管理细则

茅箭区人民政府办公室印发
202112



  录

第一章   总则 1

第二章   业主、业主大会和业主委员会 3

第三章   前期物业管理 13

第四章   物业服务人和物业服务 15

第五章   物业使用维护 19

第六章   监督管理 24

第七章   法律责任 31

第八章   附则 33


第一章   总则

第一条为了规范住宅物业服务和监督管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的生活和工作环境,根据有关法律法规的规定,结合茅箭区实际,制定本细则。

第二条茅箭行政区域内的住宅物业服务及其监督管理活动适用本细则,法律法规另有规定的从其规定。

本细则所称住宅物业服务,是指住宅区内的业主自行或通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

本细则所称住宅物业服务人包括住宅物业服务企业和其他管理人。

第三条物业服务和管理应当坚持以人为本,遵循业主自治、专业服务、社区指导、政府监管的原则。

第四条坚持条块结合、属地管理、权力下放、重心下移的原则,建立茅箭区人民政府监督指导,街道办事处、乡镇人民政府属地管理,居(村)民委员会具体落实的物业管理体制。

第五条将物业服务和管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施,建立物业管理综合协调机制,推进“智慧小区”、“平安小区”、“和谐小区”和茅箭区物业纠纷人民调解委员会建设,制定奖惩措施,鼓励采用新技术、新方法提高物业服务和管理水平,促进物业管理融入基层社会治理。

第六条坚持党委领导,充分发挥基层党组织领导核心作用。

引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务人成立党组织。

鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任居(村)民委员会党组织兼职委员;符合条件的居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

物业服务企业党组织接受物业行业党(工)委和街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织的工作指导。

第七条发生突发事件,街道办事处、乡镇人民政府应当落实突发事件应急措施,指导物业服务人开展突发事件应对工作。

物业服务人应当按照要求执行政府依法实施的应急措施,积极配合开展相关工作。

业主应当遵守应急措施管理规定,配合物业服务人落实管控要求

第八条对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务人和在住宅物业管理中有突出贡献的业主委员会,给予表彰、奖励。

第九条物业服务行业自律组织应当建立完善行业自律管理制度,加强物业服务行业从业人员培训和教育,配合物业主管部门开展物业服务人信用管理工作,协助调解处理物业管理纠纷。

第十条推行建立物业服务第三方评估监理机制。

区物业管理行政主管部门、业主、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构对物业项目交接和承接查验、物业服务标准、物业服务质量、物业服务费用测算、参与社区治理情况等事项进行评估。

第二章   业主、业主大会和业主委员会

第十一条房屋所有权人为业主,业主的认定以《不动产登记证书》为准。

本办法所称业主还包括:

(一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为,已经合法占有该房屋的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得房屋所有权的单位或者个人;

(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的个人;

(四)因合法建造取得房屋所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

第十二条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责,业主代表的产生方式由业主大会决定。

第十三条符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;因建设单位、老旧小区等原因导致首次业主大会筹备经费无法收取的,由区财政经费予以保障。

第十四条新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到建设单位、居(村)民委员会或者十人以上业主公开联名提出的书面申请之日起三十日内组织成立筹备组。

第十五条业主大会会议筹备组由街道办事处、乡镇人民政府、业主、居(村)民委员会、公安机关、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。建设单位未派员参加的,不影响筹备组成立。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员的基本情况及联系方式在物业管理区域内予以公示,公示时间不少于七日。对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

第十六条建设单位和前期物业服务人应当协助业主大会筹备组工作,自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料,并提供必要的工作条件。

业主大会会议筹备组应当做好以下工作:

(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对前款内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

第十七条 筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主委员会选举产生后,筹备组应当在十日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料,资料移交后筹备组自动解散。

第十八条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举、更换或者撤销业主委员会委员职务;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)依法决定改变共有部分的用途;

(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准;

(十一)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议

(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

(三)业主委员会委员缺员超过百分之三十的;

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(五)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由物业所在地的居(村)民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内公示,并报物业所在地的居(村)民委员会,居(村)民委员会应当派代表参加。

业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

第二十一条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区党组织推荐;

(二)居(村)民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐。

业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导成立业主大会筹备组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关,引导和支持业主中的中共党员、以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会,选举注重推荐符合条件的“两代表一委员”、居(村)民委员会“两委”成员、居(村)民委员会专职工作人员、小区党组织成员、党员业主等参加业主委员会,党员比例一般不低于60%,主任一般由党员担任。

有正式党员的业主委员会成立党的工作小组,接受小区党组织领导;将党的领导写入业主委员会议事规则和管理规约,日常工作事项由党的工作小组先议,再提交业主委员会或业主大会讨论、决策。

第二十二条 有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

(一)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋的;

(二)未按照约定支付物业服务费用、车位费或者未按照规定缴纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

(三)本人及其配偶、近亲属与在同一住宅物业管理区域内提供物业服务的企业或者其他管理人有利害关系的;

(四)被列入失信被执行人等信用信息综合评价不良的;

(五)其他违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的或不适宜担任业主委员会成员的情形。

第二十三条对业主大会和业主委员会的监督管理实行属地原则。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向区住房和城乡建设部门申请备案:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会会议记录和会议决定;

(五)业主委员会委员的名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当在三十日内办理变更备案手续。

第二十四条业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业费,监督物业服务人履行合同;

(六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件和印章证照;

(八)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)配合行政执法机关做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(十)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十一)法律、法规、业主公约、管理规约以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席会议。业主委员会会议作出的决定必须经全体委员半数以上同意,决定文书应当加盖业主委员会印章。

第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告:

(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)因健康等原因不再具备履行职责能力的;

(四)任职期间被追究行政或刑事责任的;

(五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

第二十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的;

(二)业主委员会成员一年内缺席业主委员会会议总次数达到一半的;

(三)利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用的;

(四)非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的;

(五)利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的;

(六)泄露业主信息的;

(七)虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的;

(八)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作的;

(九)擅自使用业主大会、业主委员会印章的;

(十)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,与物业服务人签订、修改物业服务合同的;

(十一)将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的;

(十二)不宜担任业主委员会成员其他情形。

业主委员会未提请业主大会罢免其成员资格的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,应当责令该成员暂停履行职责,由业主大会决定终止其成员资格。

第二十七条业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:

(一)业主委员会成员姓名、职责分工、联系方式;

(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同;

(三)业主大会和业主委员会的决定;

(四)建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况;

(五)由业主委员会管理的业主共有部分的经营与收益情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。

第二十八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意,可以对业主委员会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出,经业主大会会议表决通过。

工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主和街道办事处、乡镇人民政府监督。

推进建立业主委员会主任离任审计制度。

第二十九条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

换届选举期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人或者调整物业收费标准等重大事项作出决定。

业主委员会应当自换届完成之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交至新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交,公安机关应当依法协助。

第三十条 有下列情形之一的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件,但是因各种原因未能成立的;

(三)召开业主大会会议,未能选举产生业主委员会的;

(四)业主委员会长期不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会的。

物业管理委员会作为临时机构,依照本办法承担业主委员会的相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会组建的具体办法,由区住房和城乡建设部门制定。

第三章  前期物业管理

第三十一条本细则所称前期物业管理,是指业主委员会与选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第三十二条建设单位承担前期物业服务责任。

建设单位销售房屋前,应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人。

建设单位应当依据相关法律、法规和开发项目实际拟定前期物业服务合同,制定临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的买卖合同附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约并向买受人明示,物业买受人应当对遵守临时管理规约书面承诺。

第三十三条建设单位应当在物业交付使用十五日前组织物业服务人,开展物业共有部分及共用设施设备及项目相关工程建设竣工验收技术资料的承接查验。承接前期物业服务项目时,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,由双方共同签订承接查验协议,制作承接查验记录,并逐项登记。

物业承接查验应当邀请业主代表、居(村)民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、区住房和城乡建设主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

物业承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决问题的方法和时限、违约责任等事项。承接查验中发现的问题,建设单位应当及时进行整改。

在承接查验过程中,建设单位和物业服务人不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

第三十四条 物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,将前期物业服务合同、建设单位移交的相关资料、物业承接查验记录、承接查验协议及其他有关资料向区住房和城乡建设主管部门备案。区住房和城乡建设主管部门应当自备案后七日内将备案材料抄送街道办事处、乡镇人民政府存档。

前期物业服务合同终止时,物业服务人应当将承接查验资料移交业主委员会。

第三十五条新建物业应当按照规划配建物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,建设单位、物业服务人、业主委员会不得擅自改变用途,不得分割、转让、抵押或者违规出租。

第三十六条前期物业管理阶段,普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破价格主管部门与住房和城乡建设主管部门制定的基准价格及其浮动幅度,具体收费标准在物业服务合同中约定,并报区住房和城乡建设主管部门备案。

第三十七条新建物业项目时,安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施,应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付;规划车位、车库应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

第三十八条前期物业管理期间,物业服务人退出的,新物业服务人进入前,由建设单位承担相应管理责任。

建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务人退出物业管理区域90日前应当书面告知业主及物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,乡镇人民政府应当指导居(村)民委员会在物业服务人退出前组织业主决定管理模式。

第三十九条前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务人的,原物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起三个月内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

前期物业服务合同期限届满,全体业主未能依法做出选聘或者解聘决定的,原物业服务人按照原服务内容和收费标准继续提供服务的,前期物业服务合同延续至全体业主做出选聘或者续聘决定为止。

第四章  物业服务人和物业服务

第四十条一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业服务。业主大会、业主委员会不得支解、分割物业管理区域分别进行招投标

第四十一条鼓励业主大会通过物业服务招投标平台选聘物业服务人。

业主大会选聘物业服务人提供物业服务的,应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

第四十二条物业服务人应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,做好物业管理区域内物业维护服务、公共秩序维护、安全管理等工作。

物业服务人应当加强宣传教育,强化日常巡逻、防范和监管,制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案,并开展演练。

物业服务人应当采取必要安全保障措施防止建筑物、构筑物中的脱落坠落、抛掷物品等事件。当事件发生后,物业服务人应当积极配合有关机关开展调查核实。

物业管理区域内发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件时,物业服务人应当按照规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门和专业经营单位报告,并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

第四十三条物业服务人在物业服务活动中,不得有下列行为:

(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让;

(二)挪用或者擅自使用住宅专项维修资金;

(三)擅自改变物业服务用房用途;

(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途;

(五)不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费,以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益;

(六)将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用;

(七)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

(八)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(九)泄露业主信息;

(十)物业服务合同终止时,不按规定办理查验设施设备、移交资料财物、退出物业管理区域;

(十一)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;

(十二)指定业主购买特定商品或者服务,指定装修物料搬运队伍;

(十三)发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为,不制止、不报告;

(十四)限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造;

(十五)无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动;

(十六)其他损害业主权益,影响住宅小区环境等行为。

第四十四条业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,物业服务人及业主委员会可以通过上门催缴、限期交纳等方式催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。

第四十五条物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

物业服务人应当按照物业服务合同的约定定期将物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

物业服务人可以根据物业服务合同预收物业费。

第四十六条物业服务合同届满九十日前,业主委员会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务人的,选聘或者续聘的决定应当自作出决定之日起十日内书面告知物业服务人。

物业服务人接受选聘、续聘决定的,应当在收到书面告知十五日内签订物业服务合同。物业服务人不接受选聘、续聘决定的,应当在收到书面告知十五日内以书面形式告知。

第四十七条业主没有依法作出续聘或者另聘决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知另一方当事人;同时书面告知物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域公告。

第四十八条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

第四十九条原物业服务人不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设主管部门报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业管理区域。

物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

第五章 物业的使用和维护

第五十条业主、物业使用人在使用物业专有部分和共有部分时,应当依照有利于生产生活、使用安全、团结互助和公平合理的原则,正确处理供通行、排水、供电、通风、采光、环境卫生、动物饲养、管线铺设和建筑维修、噪声、垃圾和有害物质排放等方面的相邻关系

第五十一条物业区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

(三)违法建设建筑物、构筑物,破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;

(四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地

(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(六)随意弃置垃圾、排放污水的;

(七)露天焚烧杂物或者物业服务人在未按规定建设公共烟道情形下,引进餐饮单位或者个人入住经营的;

(八)未采取有效噪声污染防治措施,或者物业服务人引进噪声污染排放经营主体,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等的;

(九)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;

(十)禁止机动车和非机动车占用楼道、消防通道违规停车和入户、私拉电线充电;

(十一)擅自摆摊设点、占道经营;

(十二)违反规定饲养动物或者种植植物;

(十三)高空抛物;

(十四)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

除现有法律、法规及上述所列的禁止性行为外,业主公约或管理规约可以对所有业主和物业使用人,对小区内的活动和事项作出相关补充或约束性规定。

发生前款所列行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门,配合相关行政主管部门依法处理。有关行政管理部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

对违反规定的行为,相关业主、业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规、业主公约以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第五十二条 业主、物业使用人应当按照自然资源和规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业。

第五十三条业主或者物业使用人装饰装修物业时,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并签订装饰装修管理服务协议,需经有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。业主、物业使用人、装饰装修企业违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻、制止,要求行为人改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,物业服务人应当及时报告相关行政主管部门,并在物业管理区域内公告。

第五十四条 利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务人的同意后,按照规定办理有关手续,所得公共收益属于全体业主共有,包括:

(一)依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益;

(二)属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益;

(三)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益;

(四)因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

(五)物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等;

(六)公共收益的孳息;

(七)其他依法属于全体业主的收益。

公共收益在扣除合理成本之后,由全体业主或业主委员会共同决定具体的使用。

第五十五条物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务人不得销售或者变相销售。

第五十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。

业主专有部分的物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主或者物业使用人应当及时维修养护、消除危险,相邻业主应当提供便利。业主和物业使用人不履行维修养护义务的,经业主大会同意或者按照临时管理规约、管理规约的规定,可以由物业服务人代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主或者物业使用人承担。

业主长期空置物业时,应当书面告知物业服务人,并采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。业主委托物业服务人就专有部分进行养护、维修、管理的,应当按照约定支付费用。

第五十七条维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时,相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,或者因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当依法承担民事责任。

第五十八条 物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情形之一,需要立即对物业共有部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关业主不能形成法定多数意见的,可以启动住宅专项维修资金应急使用程序:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯、消防、安防、无障碍设施等共用设施设备故障,存在严重安全隐患的;

(三)公共护(围)栏破损严重;

(四)楼体外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)因自然灾害等其他原因导致物业共有部分及共用设施设备损坏,需要应急使用住宅专项维修资金的。

(七)其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。

发生前款规定的情形之一,业主委员会可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向区住房和城乡建设主管部门报告,依法向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。

物业服务人应当配合业主委员会或者相关业主先行组织维修、更新和采取应急防范措施。

物业服务人或者业主委员会没有采取应急防范措施的,为了保障安全的需要,居(村)民委员会可以代为采取措施予以紧急处置,排除险情。

第五十九条鼓励和支持业主为既有住宅增设电梯,改善居住条件

建设单位、居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人和供水、供电、供燃气、通信等专业经营单位应当对既有住宅增设电梯给予协助和支持。

第六章 监督管理

第六十条区住房和城乡建设部门是区物业行政主管部门,负责茅箭行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

(二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

(三)监督管理辖区内物业服务人遵守法律法规和物业服务合同、依法公开必须公开的各种事项和费用;

(四)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;

(五)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

(六)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员开展培训;

(七)监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金;

(八)负责物业服务企业的备案工作;

(九)负责本行政区域内物业承接查验备案的指导、监督和备案;

(十)指导和监督本行政区域内街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作的开展和考核考评工作;

(十一)建立物业管理诚信档案制度;

(十二)突发事件应对期间,指导本行政区域内物业服务项目企业开展相应级别的应对工作;

(十三)建立综合执法工作机制,依法查处物业管理活动中的违法违规行为;

(十四)法律、法规规定的其他职责。

第六十一条区下列部门按照各自职责,负责物业服务区域内以下监督管理工作:

(一)发展改革部门负责制定和调整实行政府定价的前期物业服务收费标准;

(二)公安机关负责对物业服务区域内人防、物防、技防设施建设进行指导、监督,依法查处住宅小区内影响治安管理的违法行为,开展监控安防、养犬、房屋租赁等监督管理,并依法处理住宅小区内的交通事故;

(三)司法行政部门负责指导物业纠纷人民调解工作;

(四)财政、审计部门负责住宅专项维修资金管理和使用的监督检查;

(五)自然资源和规划部门协助管理物业服务区域内规划变更,协助开展物业服务区域划分;

(六)生态环境部门负责监督物业服务区域及其周边污染源的治理,依法查处住宅小区内的生产经营户违法排放污染物等违反环境保护法律、法规的行为;

(七)卫生健康部门负责物业服务区域内传染病防治工作,负责生活饮用水检验检测点的检验、检测以及二次供水的卫生监督等工作;

(八)应急管理部门负责指导有关部门做好物业服务区域内防灾、减灾、救灾等应急管理工作。

(九)消防救援机构负责监督检查住宅小区内消防安全管理规定的落实情况,依法查处影响消防设施和消防车通道使用等违反消防法律、法规的行为;

(十)市场监督管理部门负责对物业服务区域内企业和个体工商户的经营活动、特种设备安全运营以及物业费收取等进行监督管理;

(十一)城市管理部门指导监督街道综合执法中心依法查处违法建设、擅自占用和损坏住宅小区公共绿化、损害市容环境等违法行为;加强对生活垃圾的收集、运输、和处理的监督管理。

法律、法规和本条例对政府各有关部门应当承担的物业服务监督管理职责有规定的,依照其规定。

第六十二条街道办事处、乡镇人民政府是辖区物业管理工作的落实主体,其主要职责为:

(一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

(二)组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的、业主委员会的选举和换届;

(三)组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域物业管理委员会的组建;

(四)指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责,依法撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定;

(五)建立物业服务联席会议制度,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题;

(六)组建、设立物业纠纷人民调解工作室,受理、调解本辖区内发生的复杂疑难物业管理纠纷,开展相关法律、法规、政策的宣传教育;

(七)协调和监督物业服务企业的交接;

(八)协调和监督老旧小区物业管理;

(九)配合住房和城乡建设等行政主管部门对物业服务管理活动进行监督管理。

第六十三条居(村)民委员会应当明确物业管理工作人员,协助乡镇人民政府或街道办事处具体实施本辖区物业管理工作,其主要职责为:

(一)协助街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;

(二)指导和监督业主委员会、业主管理委员会的工作,指导和监督区域内物业管理项目日常工作;

(三)开展物业管理协商活动,建立协商意见采纳、落实和反馈机制;

(四)建立物业管理联动机制,接收物业服务企业退出项目的预警报告,协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;

(五)组织人民调解,负责本辖区一般性物业管理纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查,开展相关法律、法规、政策的宣传教育;

(六)指导、监督物业服务企业落实安全防范措施;

(七)指导无物业管理的居民小区、安置区等健全物业管理自治组织,实施业主自治;

(八)协助有关部门,参与专项维修资金的使用监督;

(九)协助街道办事处、乡镇人民政府落实老旧住宅小区基本物业服务工作;

(十)发现本区域内有违法搭建等违反物业管理有关法律法规的行为,应当立即制止,并及时向有关部门报告。

第六十四条街道办事处、乡镇人民政府要切实履行住宅小区综合管理属地责任,建立物业管理联席会议制度,统筹公安、民政、自然资源、环保、住建、城管、市场监管等职能部门和供水、供电、供气等专业运营单位,定期协调解决物业管理工作中的下列重大问题

(一)业主委员会未依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

(六)物业服务区域内发生的突发事件;

(七)需要协调解决的其他物业管理问题。

第六十五条 区人民政府依托行业协会等社会团体和其他组织,成立茅箭区物业管理纠纷人民调解委员会,受理、调解本辖区内重大复杂疑难物业管理纠纷。

街道办事处、乡镇人民政府依托现有街道办事处、乡镇人民政府人民调解组织设立街道物业纠纷人民调解工作室,受理、调解本辖区内发生的复杂疑难物业管理纠纷。

居(村)民委员会在现有人民调解组织的基础上,通过吸收业主委员会成员或者业主代表、物业服务企业代表等,负责本辖区一般性物业管理纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查,开展相关法律、法规、政策的宣传教育。

区司法行政部门、住房和城乡建设部门应结合实际组建咨询专家库,为本辖区内的物业管理纠纷人民调解工作提供法律和政策支持,并参与重大疑难纠纷的研究和论证。

第六十六条 人民调解适用下列物业管理纠纷:

(一)业主之间的纠纷。主要指在物业专有部分或共有部分使用、装饰装修等过程中发生的争议。

(二)业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。主要指在物业服务合同履行过程中,合同当事人之间产生的争议。

(三)物业服务企业之间的纠纷。主要指在物业管理项目交接过程中,围绕物业服务用房和物业资料交接及其他问题发生的争议。

(四)其他属于人民调解范围的物业管理纠纷。

调解物业管理纠纷,一般应当在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结,经双方当事人同意,可以适当延长调解期限,但延长期限一般不超过30日。

调解不成功的,应当告知当事人向移交机关申请处理或向法院提出诉讼。

第六十七条区住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务信用档案,及时将本区域内物业服务企业及其负责人的信用信息录入省、市统一的物业服务行业信用信息平台。

业主及业主委员会、物业使用人有权对本物业管理区域内物业服务企业的信息依法进行监督。

第六十八条建设单位在前期物业招标文件中,应当将物业服务企业的信用评价作为评标标准。

物业服务和管理评价结果用于选聘物业服务企业、调整物业服务收费的参考。

不良行为被信用信息平台记录,自通报之日起两年以内,参加政府物业服务采购或招标活动时,应将其不良行为纳入扣分事项予以扣分。

第六十九条区住房和城乡建设部门或物业管理机构,以及发展改革、公安、城管执法、自然资源和规划、市场监管、生态环境、消防救援、卫生和健康等行政主管部门应当按照各自职责,加强物业管理区域相关事项的监督管理和行政执法工作,建立违法行为投诉、处理和回复制度,并在各物业管理区域内公布监督管理和行政执法的联系电话。

有关部门接到投诉、举报应当即时登记,属于本部门职权范围的事项,应当及时处理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有相关职权的部门,并告知投诉人、举报人,接收移交的部门对管理职责有异议的,由区人民政府指定管理部门,不得再自行移交。

行政执法单位需要进入物业服务区域开展执法活动的,业主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合。

第七十条区人民政府将物业服务与管理纳入年度文明建设考核,重点考核管理机制、组织架构、专业管理人员、专项工作经费等物业监督管理内容,考核结果作为部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会年度评优的依据。

第七章  法律责任

第七十一条违反本细则,法律、法规有规定的,从其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十二条违反本细则第三十二条,建设单位未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由区物业主管部门依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十七条的规定,责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款,录入物业服务人信用档案。

第七十三条违反本细则第三十四条,建设单位未按照规定报送相关资料或者备案的,由区物业主管部门依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十七条的规定,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款,录入物业服务人信用档案。

第七十四条违反本细则第五十六条,建设单位在物业保修期内未按照规定履行保修责任的,由区物业主管部门依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十七条的规定,责令限期改正;逾期未改正的,由街道办事处、乡镇人民政府、社区、业委会依法确定有法定资质的第三方进行维修,所需费用由建设单位承担,并由区物业主管部门处所需维修费用一倍以上三倍以下罚款,录入物业服务人信用档案。

第七十五条物业服务人违反本细则第四十二条第四款,未能执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,不能积极配合开展相关工作,影响业主权益的,由区物业主管部门录入物业服务人信用档案。

第七十六条违反本细则第四十三条第一款第(一)项,将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由区物业主管部门按照《物业管理条例》第五十九条的规定,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款,并录入物业服务人信用档案。

委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十七条 违反本细则第四十五条第一款、第二款,未按照规定在物业区域内公示有关信息的,由区物业主管部门按照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条的规定责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款,并录入物业服务人信用档案。

第七十八条违反本细则第三十四条第一款、第三十六条,未按照规定备案的,由区物业主管部门按照《湖北省物业服务和管理条例》第六十七条的规定责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上3万元以下罚款,并录入物业服务人信用档案。

第七十九条 违反本细则第三十九条第一款、第四十三条第一款第(十)项、第四十九条第一款,被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的,由区物业主管部门按照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条的规定责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款,逾期未改正的,按照原处罚数额按日连续处罚,并录入物业服务人信用档案。

第八十条 业主、业主委员会、物业服务人等,泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任,并由区房地产服务中心录入物业服务企业信用档案。

第八十一条业主、业主委员会、物业服务人等,对行政执法单位需要进入物业服务区域开展执法活动进行阻挠,违反《治安管理处罚法》的,由公安机关依法处罚。

第八十二条 业主以业主大会或者业委会委员的名义从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处罚。

区物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会违反法律法规的决定,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

受侵害的业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。

第八章  附则

第八十三条非住宅物业的管理及其监督活动参照本细则执行。

第八十四条 本细则关于街道办事处、乡镇人民政府的规定,适用于东城经济开发区。

第八十五条本细则的规定,与法律、法规不一致的,以法律、法规、规章的规定为准。

本细则的规定,如法律、法规、规章有修订的,区住房和城乡建设部门或区房地产服务中心应当及时更正修订。

第八十六条本细则由区住房和城乡建设部门或区房地产服务中心负责解释。

第八十七条 本细则自20221月20日起施行,有效期5年。


附件:1.《茅箭区住宅物业服务和管理细则》.docx
附件:2.《茅箭区业主委员会组建、运行和管理规程》x.docx