解读《茅箭区住宅物业服务和管理细则》

索引号
K26058142/2022-02897
解读类型
部门解读
解读方式
文字方式
来源
区司法局
发文日期
2022年01月11日 14:52:30

近日,茅箭区人民政府办公室正式印发了《茅箭区住宅物业服务和管理细则》(以下简称《物业细则》)。现就有关问题予以解读:

一、物业细则的起草过程

自2021 年 7 月,茅箭区司法局联合茅箭区住建局委托湖北郧和律师事务所成立了物业细则起草工作专班,积极开展立法调研、起草工作。工作专班深入调研、广泛征求意见,研读法律法规、搜集外地立法例,先后集中讨论修改 3 次,修改细则框架结构 2 次,经过 15 次修改,最终起草完成《物业细则(送审稿)》送审稿。

二、物业细则立法的指导思想和原则

物业细则立法坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻党中央国务院精神,落实湖北省、十堰市、茅箭区党委、政府关于推进社区综合治理、化解小区物业矛盾纠纷的决策部署,结合我市物业管理工作经验,借鉴其他地区有益做法和先进立法例,坚持问题导向,从实际出发,提升社区综合治理水平,践行党建引领,维护社会和谐稳定。

物业细则起草遵循以下原则:第一,坚持依法立法。严格遵循上位法现有规定和最新的法律规定,法律法规没有授权的事项不作尝试和突破。第二,坚持立足茅箭区实际。针对物业服务和管理中的突出问题、疑难问题,尽力而为,量力而行,处理好立法需求与立法供给之间的关系,增强细则的可操作性和实用性。第三,坚持民主立法、科学立法。广泛征求社会各界意见建议,充分吸收借鉴外地立法先进经验。第四,加强党建引领,将党的关于物业方面的引领内容合理融入细则。第五,吸收最新的法律、法规和政策规定。将《民法典》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》、湖北省《关于加强物业管理纠纷人民调解工作的意见》、《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》等规定,融入物业细则。

三、物业细则有关内容的说明

《物业细则(送审稿)》共八章八十七条,分别对总则、业主和业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业服务人和物业服务、物业的使用和维护、职责分工和监督管理、法律责任等内容作了规定,现就主要内容说明如下:

(一)关于总则。总则明确了以下内容:1.物业细则主要规范的是住宅物业;2.物业服务和管理的基本原则、管理体系和工作机制;3.强化党建引领,充分发挥党员干部和基层党组织的领导核心作用;4.对取得突出成绩的物业服务人和业委会,给予表彰和奖励;5.推行建立物业服务第三方评估监理机制。

(二)关于业主、业主大会和业主委员会。为更好发挥业主大会的作用,规范业委会组织及其行为,物业细则对业主的内涵作出了解释,规定了以下内容:1.规范小区首次业主大会的组织召开及业主大会会议筹备等相关事项;2.补充明确业主大会和业主委员会的职责;3.规范业主大会会议的召开、发起及其方式、基本程序等;4.规范业委会委员的产生方式和任职条件,引导创建红色物业;5.建立健全业委会成员退出和罢免机制,业委会及其委员的禁止行为清单;6.依法组建业主管理委员会,加强对物业管理服务的监督指导。

(三)关于前期物业管理。为规范前期物业管理活动,物业细则明确:1.明确前期物业管理的概念,建设单位必须承担前期物业服务管理责任;2.补充规范了物业承接查验的程序、方式、内容和期限;3.新建物业项目应当健全生产生活设施,与物业项目同步设计、同步施工、同步交付;规划车位、车库应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件;4.前期物业管理期间,物业服务人退出的,建设单位承担相应管理责任,街办、乡镇予以指导和协助。

(四)关于物业管理服务。为规范物业服务管理,物业细则明确:

1.规范物业服务人的招投标;2.补充规定物业服务人的职责与义务,完善物业服务人的禁止行为清单;3.加强物业服务人的公示义务,规范物业服务收费行为和物业服务收费公示;4.健全物业服务人的依法选聘、续聘、退出机制,业主可依法解除物业服务合同,但如给物业服务人造成损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿;5.规范物业服务人依法交接。

(五)关于物业使用与维护。为维护物业管理区域内的良好环境和秩序,物业细则明确:1.物业使用与维护以良好的相邻关系为基本原则;2.建立健全物业区域内的禁止行为清单,补充完善小区装饰装修的相关规定;3.明确共有物业的经营主体、共有收益的归属及使用范围,明确停车位、车位的归属及使用管理,明确物业的维修保养责任主体、处理办法;4.明确维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的方式、程序等,解决物业紧急维修难题;5.鼓励和支持既有多层住宅加装电梯。

(六)关于监督管理。为强化对物业管理活动的监督,物业细则明确:1.区住建部门牵头负责物业的监督管理工作及具体工作职责,其他相关单位依法监督管理;2.街办、乡镇是辖区物业管理工作的落实主体,具体负责物业监督管理工作,居(村)委会协助街办、乡镇具体实施物业管理工作;3.建立物业管理联席会议制度,定期协商解决物业管理工作中的重大问题;4.建立健全三级物业管理纠纷人民调解委员会,规范人民调解委员会处理物业争议的受案范围、程序和期限;5.将物业服务企业纳入社会信用信息平台,设置物业服务企业“黑名单”;6.建立健全物业监督管理投诉举报制度,规范投诉举报处理流程;7.将物业监督管理纳入年度考核,切实督促相关单位尽职履责。

(七)关于法律责任和附则。规范性文件不能设置行政处罚,本细则主要是进一步明确了常见和突出的法律责任,方便法律适用。附则中,主要对非住宅物业作了依照、参照执行的规定。