市人民政府办公室关于城镇老旧小区改造工作的指导意见

索引号
K26058142/2020-12217
文件类型
意见
发文单位
市人民政府办公室
发文字号
十政办发〔2020〕33号
发布日期
2020年11月13日 15:15:00
效力状态
有效


十政办发〔2020〕33号


市人民政府办公室

关于城镇老旧小区改造工作的指导意见


各县市区人民政府,十堰经济技术开发区、武当山旅游经济特区管委会,市政府有关部门:

  为做好我市城镇老旧小区改造工作,切实改善城镇老旧小区居民的居住环境,提升城市功能,根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、国家住建部等十三部委局《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》(建科规〔2020〕7号)等精神,经市政府同意,现就我市城镇老旧小区改造工作提出如下指导意见。


  一、指导思想、改造原则与工作目标

  (一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持以人民为中心的发展思想,坚持新发展理念,以解决人民群众最关心的问题为出发点和落脚点,大力改造提升城镇老旧小区,有效改善居民居住条件,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。

  (二)改造原则。城镇老旧小区改造遵循“政府统筹、统一规划,以人为本、突出重点,先急后缓、有序实施,社会参与、共治共管”的原则。

  (三)改造范围。城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、环境条件较差、市政配套设施不全或破损严重、社区服务设施与管理服务机制不健全、安全隐患突出、居民改造意愿强烈,且未来十年内不纳入棚户区改造的住宅小区(含单栋住宅)。原则上以2000年以前建成的老旧小区为改造重点。

  (四)工作目标。2020年全市开工改造城镇老旧小区356个,涉及居民户数31816户;到2021年,建立健全城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,基本完成全市2000年以前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务。


  二、改造内容

  城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类。

  (一)基础类。改造内容为满足居民安全需要和基本生活需求的方面,主要包括更新改造水、电、气等设施,更新完善化粪池,修复室内外破损管道,排污管网做到雨污分流,建设垃圾分类处理设施,健全垃圾分类处理制度,建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修,完善小区道路网,基本达到人车分流标准,着力打通老旧小区消防通道,统一规整小区电缆、空调、阳台和晾衣架等设施。

  (二)完善类。改造内容为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的方面,主要包括拆除小区内违法建(构)筑物,整治小区及周边景观环境设施,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车位、电动车(电动自行车)充电设施、快递服务设施、文化娱乐与体育活动场地、物业用房等配套设施。

  (三)提升类。改造内容为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的方面,主要是小区公共服务设施配套建设及智能化改造,包括社区综合服务、养老、托育、商业、体育、警务室、教育、物流配送、医疗卫生、就业创业等设施。

  各县市区可根据城镇老旧小区实际情况,结合居民需求和资金筹措等情况,因地制宜确定改造内容。原则上以基础类和完善类改造内容为主,城区重点地段、居民改造意愿强烈且积极参与支持的小区,可按提升类要求实施改造。十堰城区内(不含郧阳区)的提升类改造项目,须经市住建局(市房地产服务中心)和市财政局审核,并报请市老旧小区改造工作领导小组批准。


  三、组织实施

  (一)前期调查。各县市区组织工作专班,重点对辖区内2000年以前建成的城镇老旧小区进行调查摸底,摸清老旧小区存在的主要问题以及居民改造意愿等情况。在调查过程中应书面征求居民意见建议,同意率达到90%以上的城镇老旧小区才能逐步纳入年度改造计划。

  (二)组织编制城镇老旧小区改造专项规划与年度改造计划。各县市区应在前期调查摸底的基础上,委托专业技术部门,科学编制本辖区城镇老旧小区改造专项规划,建立项目储备库。根据财政承受能力、中央补助资金落实情况、居民改造意愿,合理确定年度改造项目计划。纳入省政府年度考核范围的改造项目,应在上年度10月底前拟定,经市住建局审核,报市政府批准后确定。

  (三)拟定实施方案。实施方案应包括改造范围、改造内容、实施措施、资金筹措与监督管理措施、改造效果等。实施方案应在拟改造小区进行公示,公示时间不少于10天,并根据居民意见进行修改完善。实施方案由县市区政府审核批准,十堰城区重要地段的实施方案由市房地产服务中心审核并报市政府批准。

  (四)招投标。严格按照政府投资项目管理政策规定,通过公开招标方式遴选施工企业、监理单位和材料、设备供应商。

  (五)实施改造。城镇老旧小区改造工程项目须办理项目审批手续的,按联合审批机制的规定办理。在施工组织中,各单项改造工程应做到同时施工、同步完成改造,同步落实安全监督、质量监督责任。十堰城区老旧住宅加装电梯按我市城区既有住宅加装电梯管理规定执行。

  (六)监督管理。各县市区政府应加强城镇老旧小区改造工作的监督管理,负责工程施工质量、施工安全监督的职能部门应不定期进行现场监督检查,及时指出存在的问题,并督促整改落实。财政、审计等部门要加强监督管理,对实施过程中出现的违规违纪等问题,及时提请追究相关人员的责任。

  (七)竣工验收。改造项目竣工后,由各县市区城镇老旧小区改造工作部门组织设计、施工、监理、跟踪审计等单位以及居委会、业主代表进行竣工验收。


  四、资金筹措与使用管理

  (一)资金筹措方式。城镇老旧小区改造资金通过政府投资和社会融资(出资)方式筹集。

  政府投资主要包括:中央和省级财政补助资金,中央补助资金重点支持基础类改造内容;市级和县市区财政部门安排的资金(以按住房保障政策规定筹集的资金为主),地方政府发行的专项债券资金;市直和各县市区相关职能部门的专项资金,小区内新建的相关公共服务设施,如幼儿园、教育设施、养老设施、体育设施、医疗设施、警务室等,可按相关规定使用部门专项资金。

  社会融资和个人出资主要包括:国家政策性银行和商业银行贷款资金;居民个人直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等。支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造;管线运营单位分摊管线的迁改费用;鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持。

  (二)资金使用管理。改造资金由县市区政府统筹,实行专项管理,专款专用,不得用于平衡本级预算,确保资金安全。各县市区项目实施单位应建立城镇老旧小区改造资金专户,通过各类方式所筹集的资金应全部进入专户,实现集中管理,分账核算。严格资金使用管理,改造资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。属于政府采购范围的,按照政府采购有关规定执行。改造资金严格用于城镇老旧小区改造支持范围。项目实施单位应科学编制项目预算、用款计划、资金拨付使用程序等,根据财政部门委托的第三方评审机构核定的项目进度和合同约定,直接将资金拨付给施工企业,不得经过中间环节,不得截留、挤占和挪作他用。改造资金不得用于人员经费、公用经费、购置交通工具等支出。专项资金使用情况接受财政、审计等部门和纪委监委的监督。


  五、工作机制与保障措施

  (一)建立统筹协调工作机制。市城镇老旧小区改造工作领导小组负责全市城镇老旧小区改造工作的组织领导与统筹协调工作,要定期研究解决改造工作推进中存在的重难点问题。市住建局(市房地产服务中心)是城镇老旧小区改造牵头协调单位,承担领导小组办公室日常工作。领导小组各成员单位按照工作职责,做好协调服务与监督管理等工作。各县市区政府是城镇老旧小区改造的责任主体,负责本辖区内城镇老旧小区改造的组织领导、组织实施与监督管理工作,并将推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程。供电、供水、供气、广播电视、通讯、排污等市政管线运营管理单位,按照经营范围和管理职责,承担部分改造费用,做好相关服务工作。

  (二)建立居民参与机制。各县市区应加大国家政策、典型案例的宣传力度,充分发挥社区基层党组织引领作用,动员社区居民、业主委员会、产权单位、物业服务企业等搭建沟通议事平台,广泛动员居民参与改造方案制定、配合施工、参与监督和改造效果评价、后续管理等工作,形成社会各界积极支持参与的良好社会氛围。

  (三)建立联合审批机制。领导小组成员单位要强化协调联动、协调服务,精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。市本级和各县市区领导小组办公室牵头组织,与改造工程项目审批有关的部门参与,联合审查城镇老旧小区改造实施方案,认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批等手续。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,无需再办理用地手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目,实行项目建设单位告知承诺制的,可不进行施工图审查。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的,可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

  (四)建立健全信贷支持机制。各县市区政府要积极争取国家开发银行、农业发展银行等政策性银行对城镇老旧小区改造的信贷支持。本市各商业银行要加大产品和服务创新,在风险可控、商业可持续前提下,依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

  (五)落实各类政策支持措施。利用小区内空地、荒地、绿地和拆除违法建设腾退土地等加装电梯和建设各类设施的,可不增收土地价款。利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的,可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的,不动产登记机构应依法积极予以办理。在城镇老旧小区改造中,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税,并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

  (六)建立健全长效管理机制。充分发挥社区基层党组织的引领作用,加强老旧小区基层党组织建设,成立业主委员会或居民自治小组,完善老旧小区物业管理服务机制,建立健全后期维护管理长效机制。

  (七)建立监督考核机制。将列入年度计划的城镇老旧小区改造项目工作推进情况纳入对各县市区党政班子政绩考核范畴。市直相关职能部门要定期进行监督指导,确保改造程序、工程进度、工程质量与施工安全、资金拨付使用等符合规定要求。

  2020年11月4日